Imagine a seguinte situação: você é proprietário de um imóvel rural e resolveu vendê-lo. Após anunciar amplamente a venda, recebe uma boa proposta – Porém o comprador não tem todo o dinheiro e pretende pagar ao longo de três anos. Você logo aceita a proposta e, de pronto, providencia um bom contrato de promessa de compra e venda, prevendo todas as condições do negócio, inclusive com cláusulas de reintegração imediata, perda do valor da entrada pelo não cumprimento da obrigação contratual e até mesmo perdas e danos e lucros cessantes, enfim, constando todas as decisões necessárias para o regular trâmite da negociação.
Pois bem, e se o negócio não for bem pensado e no contrato não estava prevista a indenização e as multas moratórias, compensatórias ou penalidades, que você teria direito caso o contrato não se perfectibilizasse por inadimplência do comprador?
Ora, o comprador acaba então pedindo mais prazo e você, no momento sem pressa para receber o valor, acaba colaborando com o cidadão. Mas chega o terceiro ano, o comprador se frustra com a safra e você segue não recebendo os valores.
Vamos lá, você notifica o comprador para pagar os valores em atraso antes que medidas judiciais sejam tomadas. Mesmo assim, o comprador, nada de pagar. Ação judicial nele!
Corre o processo e o Juiz decide pela devolução do imóvel – só que o cidadão utilizou seu imóvel durante três anos inteiros e não lhe pagou nada por isso. Por óbvio, você faz jus à uma indenização, certo? Certo! E o Poder Judiciário tem entendimento que essa indenização deve ser o equivalente ao valor que o proprietário do imóvel poderia receber se arrendasse a área pelo período em que a posse esteve com o promitente comprador.
Advirto, portanto, que para fazer o cálculo da indenização há que se ter um laudo técnico que indique o valor praticado na região do imóvel a título de arrendamento anual por hectare e multiplicar pela área e pelos anos ocupados pelo promitente comprador inadimplente. O resultado desta conta será o valor que o comprador deverá pagar pelo uso do imóvel, independentemente de outras penalidades previstas no contrato em razão da inadimplência como, por exemplo, a cláusula penal.
Por isso, ao realizar a venda de um imóvel, contrate um profissional qualificado, procedendo com toda a segurança jurídica e o acautelamento necessário, pois o questionamento de um contrato mal elaborado pode gerar demora e até mesmo grandes prejuízos ao vendedor. Previna-se!
