O Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos, ou simplesmente ITBI, está previsto no Art. 156, II da Constituição Federal, e nos Arts. 35 a 42 do CTN e sua competência de recolhimento é do munícipio.
Bem conhecido dos homens de negócio e corretores, o ITBI ficou famoso por ser devido nas operações de compra e venda de imóveis, e em diversas modalidades de cessão de direito.
Seu momento de recolhimento é no ato de registro da Escritura Pública ou Contrato de Compra e Venda, ou de Averbação do Compromisso de Compra e Venda, no CRI.
Esse imposto com base de cálculo variando na maioria dos municípios entre 1 a 3%, era tabu em diversas operações imobiliárias, porque sua base de cálculo não era estabelecida levando-se em conta o valor da negociação em si, mas sim uma tabela própria, elaborada pelo município para essa finalidade.
Ocorre que a situação de recolhimento de ITBI, chegou a ficar cômica, quando certos municípios estabeleceram duas tabelas distintas, de avaliação de imóveis, uma para cálculo de ITBI e outra para o IPTU, outro imposto bem conhecido da maioria da população.
Os debates jurídicos ficaram acirrados quando, o Tribunal de Justiça de São Paulo-TJSP acolheu pedido de um contribuinte para determinar que a base de cálculo do ITBI fosse exatamente a mesma do IPTU, geralmente defasada em relação à realidade do mercado.
Nesse caso o TJSP levou em conta que o Art. 33 do CTN, que disciplina o IPTU, bem como Art. 38 também do CTN, que cuida dos impostos sobre transmissão de bens (ITBI e ITCMD), definem o valor venal como base de cálculo. Nesse ponto por simples raciocínio logico, não poderiam coexistir dois valores venais para um mesmo imóvel.
Após isso, anos de debates e discussões se seguiram, incessantemente, visando equilibrar o interesse público e privado.
Acontece que no Julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821 – SP, essa situação mudou radicalmente, o Superior Tribunal de Justiça-STJ, entendeu que o município não pode, sequer, adotar uma tabela de referncia para cálculo do ITBI, já que tal conduta violaria o procedimento de lançamento por declaração, previsto no Art. 148 do CTN, bem como o procedimento de homologação, previsto no Art. 150 do CTN.
Tal procedimento, visa assegurar que os valores de tributação, estejam alinhados com a realidade de mercado, e no caso concreto, se justifica a utilização dessas modalidades de lançamento, pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem, cada negócio é único e particular a situação das partes, sempre há negócios de oportunidade e oportunidade de negócios…
O fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.
Na prática isso significa que deverá se considerado para base de cálculo do imposto o valor declarado pelas partes na negociação, o que encontra amparo no princípio da boa-fé objetiva, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
ANTÔNIO RIBEIRO COSTA NETO
É consultor jurídico, professor universitário e escritor; Advogado com escritório especializado em Regularização Fundiária, Direito Agrário e de Direito de Propriedade; Membro da Comissão Nacional de Direito do Agronegócio-ABA; Membro Consultor da Comissão de Relações Agrárias-OAB/TO; Especialista em Direito Imobiliário-UNIP/DF;
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