Hoje iremos falar sobre protocolo e registro imobiliário. Depois de nos depararmos com uma decisão em um caso concreto, onde se percebe que a questão, apesar de ser de grande importância para os jurisdicionados, bem como para os registradores, ainda se faz muita confusão acerca do tema; e fundamental é transcrever o que dizem os dicionaristas sobre o significado das palavras protocolo e prenotação.
Protocolo é um substantivo masculino que pode ser uma ata, nota ou registro dos documentos, dos atos oficiais, da correspondência de um governo ou tribunal, de uma empresa, universidade etc. Subdivisão de uma repartição pública (ou empresa privada) em que se registram e/ou se recebem os requerimentos, documentos ou processos. Recibo que registra o número e a data em que um processo ou requerimento foi catalogado e registrado. Acordo regulamentado entre países ou empresas: protocolo internacional. No sentido figurado pode ser normas e procedimentos que se deve respeitar em cerimônias públicas; formalidade, bem como reunião das regras que regulam os atos públicos; cerimonial. Os romanos, na antiguidade, lançavam mão do termo para indicar os selos utilizados para registrar atos públicos.
Prenotação é o ato ou efeito de prenotar, e prenotar é notar (anotar, lançar) previamente. Juridicamente falando, é a anotação provisória feita por oficial de registro público em uma nota ou título, que lhe foi trazido para inscrição ou transcrição.
[bs-quote quote=”O registro de imóveis não tem apenas o condão da publicidade, mas também da segurança jurídica dos negócios, pois imprime certeza de que o negócio fora realizado, e, para isso, o interessado se dirige ao registro de imóveis onde o oficial protocola e prenota para no prazo de trinta dias efetivar o registro” style=”default” align=”right” author_name=”MARCELO BELARMINO” author_job=”É advogado” author_avatar=”https://clebertoledo.com.br/wp-content/uploads/2018/08/60MarceloBelarmino.jpg”][/bs-quote]
Para que o registro seja eficaz, o artigo 1.246 do Código Civil diz que basta a apresentação pelo interessado do título ao registrador e este prenota no protocolo. Esta apresentação é necessária pelo fato de o oficial de registro não agir de ofício, só podendo agir mediante a apresentação do título e do requerimento.
Nas vias dos títulos restituídos aos apresentantes, serão declarados resumidamente, por carimbo, os atos praticados, obviamente, para maior segurança, sejam lançados no próprio título, e se eletrônico, devem ser lançadas todas as informações e assentamentos feitos pela serventia, por força da apresentação do documento apresentado, como numa atração, um empuxe, claro, sempre indicando páginas, folha, livro, matrícula etc.
Pelo que foi escrito acima, é de fácil entendimento a distinção dos termos, não se confundem, são termos e atos distintos, inclusive, o artigo 205 da Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015 de 1973, estabelece muito bem tal distinção ao dizer que “cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”. O prazo indicado linhas acima pode ser prorrogado, como no caso de ter havido suscitação de dúvida, bem como o interessado pode renunciar ao registro, e nesse caso é restituído o valor pago, deduzido as custas com buscas e prenotações. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul decidiu que a devolução do título ao apresentante dá ensejo a cancelar a prenotação. Na ementa da Apelação do Tribunal gaúcho se lê que “o número de ordem do protocolo determina a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais. Caduca a prenotação quando o título é simplesmente devolvido pelo oficial ao apresentante, sem que seja suscitado dúvida e sem qualquer protesto, por longo tempo, do mesmo apresentante”.
Dado interessante extraído da lei é o fato de não poder deixar de concluir o registro se começado, salvo por motivo de força maior, e se for o caso terminar no próximo expediente; bem como durante a prorrogação do registro para o próximo expediente, nenhum outro papel pode ser aceito pelo cartório, sob pena de nulidade. No processo de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente. Leitura do Artigo 184 da mesma Lei de Registro Públicos, cotejando com o tema ora em debate, leva ao entendimento de que o protocolo se encerra diariamente para garantir a prioridade da prenotação, e, claro, a lisura do procedimento.
O registro de imóveis não tem apenas o condão da publicidade, mas também da segurança jurídica dos negócios, pois imprime certeza de que o negócio fora realizado, e, para isso, o interessado se dirige ao registro de imóveis onde o oficial protocola e prenota para no prazo de trinta dias efetivar o registro. Claro, o registro pode acontecer imediatamente após o protocolo, se toda a documentação exigida para o ato estiver pronta e seguir o título para o propósito, seja escrituras, registros de sentenças declaratórias de usucapião, por exemplo.
Os estudiosos e doutrinadores, sobre a prenotação, dizem que deve ser levado em conta a lei que regia a matéria ao tempo da apresentação do título para prenotação, e mais, a propriedade considera-se adquirida na dada da apresentação do título levado à registro mesmo que entre esse momento e o do registro tenha transcorrido algum tempo, e com isso leva a crer que o registrador não tem o direito de escolher os documentos a serem prenotados, mesmo que não esteja estampados no rol do artigo 221 da Lei de Registros Públicos.
Com propósito puramente didático, é interessante a transcrição do artigo 221 da Lei de Registros Públicos. Somente são admitidos registro: I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação; III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal; IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo; V – contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma. O parágrafo primeiro diz que serão registrados os contratos e termos mencionados no inciso V do caput assinados a rogo com a impressão dactiloscópica do beneficiário, quando este for analfabeto ou não puder assinar, acompanhados da assinatura de 2 (duas) testemunhas. O parágrafo segundo os contratos ou termos administrativos mencionados no inciso V do caput poderão ser celebrados constando apenas o nome e o número de documento oficial do beneficiário, podendo sua qualificação completa ser efetuada posteriormente, no momento do registro do termo ou contrato, mediante simples requerimento do interessado dirigido ao registro de imóveis. No parágrafo terceiro diz que fica dispensada a apresentação dos títulos previstos nos incisos I a V do caput deste artigo quando se tratar de registro do projeto de regularização fundiária e da constituição de direito real, sendo o ente público promotor da regularização fundiária urbana responsável pelo fornecimento das informações necessárias ao registro, ficando dispensada a apresentação de título individualizado, nos termos da legislação específica.
Jurisprudência selecionada – CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LEI DOS REGISTROS PUBLICOS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. OFENSA AO ART. 535 DO CPC. ESCRITURA PÚBLICA DE ARRENDAMENTO MERCANTIL APRESENTADA PARA REGISTRO. AUSÊNCIA DO COMPROVANTE DE RECOLHIMENTO DO ITBI. IRREGULARIDADE FORMAL. DILIGÊNCIA CUMPRIDA NO TRINTÍDIO LEGAL. REGISTRO QUE É RETROATIVO À PRIMEIRA PRENOTAÇÃO. RETIFICAÇÃO PARA INVERSÃO DA ORDEM DOS REGISTROS DA ESCRITURA E DA PENHORA. POSSIBILIDADE E REGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. É inviável, neste Tribunal Superior, a apreciação de suposta afronta a dispositivos da Constituição Federal, sob pena de se usurpar a competência do STF. 2. Não há violação ao art. 535 do CPC se foram analisadas as questões controvertidas objeto do recurso pelo Tribunal de origem, ainda que em sentido contrário à pretensão do recorrente. 3. A data da transcrição é a mesma da prenotação (arts. 182, 183 e 186 da Lei nº 6.015/1973). Esta define a prioridade dos direitos que lhe são afetos. Seus efeitos só cessarão se o interessado deixar de atender as exigências legais no prazo de trinta dias (art. 205 da Lei nº 6.015/1973). 4. A falta de cumprimento da obrigação tributária, questão de ordem formal, não constitui óbice à prenotação. 5. No caso concreto, a escritura de arrendamento mercantil foi prenotada pela primeira vez aos 7/5/1996, sem o comprovante de recolhimento do ITBI, o que gerou a expedição de nota de diligência. Cumprida que foi no trintídio legal, o título foi indevidamente prenotado pela segunda vez, aos 5/6/1996. No intervalo entre a primeira e a segunda prenotação, deu entrada uma penhora, registrada aos 20/5/1996. Erro reconhecido pela serventia. 6. A data da primeira prenotação deverá prevalecer, invertendo-se a ordem dos registros para constar, primeiro, o da escritura de arrendamento mercantil e, após, o da penhora, como decidiram as instâncias ordinárias. 7. Recurso especial não provido. (STJ – REsp: 1339876 PR 2012/0025896-6, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2016)
A ideia lançada no Julgado do Superior Tribunal de Justiça é de fácil entendimento. Diz que o que deve prevalecer nos registros é a primeira prenotação, não importando se no prazo de 30 dias surjam outras prenotações. Em suma, chancela tudo que fora dito ao longo do artigo.
MARCELO BELARMINO
É advogado, jornalista e técnico agrícola. Atua exclusivamente no Direito Agrário
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Site: http://www.advocaciaagraria.adv.br/
