Anteriormente já falamos sobre o tema, entretanto muitos questionamentos chegam a nós sobre o aumento de área via retificação no Registro de Imóveis, com o georreferenciamento. Se é possível o aumento de área via procedimento de retificação no Registro de Imóveis? É possível sim, com rigorosos critérios legais.
Diante do caso concreto, o interessado primeiramente deve lançar os olhos sobre o artigo 1.247 do Código Civil onde diz “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”. Estando o registro com erros, omissões, sendo impreciso ou não expressar a verdade, a lei não só faculta como autoriza a correção por meio de procedimento administrativo ou judicial de retificação. Vale lembrar que a retificação também deve ser feita nas averbações que estejam com erro, omissão, imprecisão e não expressar a verdade.
A Lei de Registros Públicos, em seu artigo 212, da mesma forma normatiza a questão, pois diz “se o registro ou averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no artigo 213, facultando o interessado requerer por meio de procedimento judicial”.
[bs-quote quote=”Nunca é demais dizer que a retificação, como o próprio nome diz, é retificar o que está vicioso, maculado, com omissões, que não está correto. A retificação não tem o condão de modificar as características e outros elementos pertinentes à área e às confrontações, ou seja, não pode inovar, não pode inserir o que não havia no registro anterior” style=”default” align=”right” author_name=”MARCELO BELARMINO” author_job=”É advogado” author_avatar=”https://clebertoledo.com.br/wp-content/uploads/2018/08/60MarceloBelarmino.jpg”][/bs-quote]
Vejam que a lei oferece duas possibilidades para o interessado retificar o registro do imóvel, podendo usar a via administrativa ou a judicial, inclusive essa faculdade está inserida no artigo 213 da Lei de Registro Público: “a opção pelo procedimento administrativo previsto no artigo 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”.
Nunca é demais dizer que a retificação, como o próprio nome diz, é retificar o que está vicioso, maculado, com omissões, que não está correto. A retificação não tem o condão de modificar as características e outros elementos pertinentes à área e às confrontações, ou seja, não pode inovar, não pode inserir o que não havia no registro anterior.
A retificação existe pelo fato de a própria lei, no momento do registro, indicar o que deve ser inserido, e posteriormente é constatado qualquer erro ou omissão, por exemplo, daí o interessado pode lançar mão desse importante instituto. O que a lei não aceita é mudar as características do imóvel com a retificação. A retificação se presta a estabelecer coincidência entre o registro e o título do imóvel, como dito, visa a retificar o ato que foi praticado erroneamente ou equivocadamente.
Não é demais, com todo o respeito ao leitor, colocar as regras insertas no artigo 213 da Lei de Registro Públicos. O oficial retificará o registro ou a averbação: I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; indicação ou atualização de confrontação; alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que haja alteração das medidas perimetrais; alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constante do registro; reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas. II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente conselho regional de engenharia e arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.
O tema comporta muitas vertentes, mas vamos nos ater apenas na retificação de área, por ser o propósito traçado aqui, bem como pelo exíguo espaço. A questão é muito controvertida, principalmente quando se pretende retificar registro para aumento de área.
Antes de ingressar com o pedido de retificação de área, primeiramente devemos observar o que dizem os parágrafos do artigo 500 do Código Civil e artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos. São as diretrizes e nortes para uma retificação escorreita, com fundamentos e não com invencionices de quem quer aumentar área sem qualquer suporte técnico ou jurídico, apenas com quimeras e sonhos.
Essencial é questionar, por exemplo, se em um caso concreto de um título superar de um a vinte avos ou um vigésimo. É possível a retificação nessa quantidade? Sim, pois § 7º do artigo 213 diz que “pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de área parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontante tão somente os confinantes das áreas remanescentes”. Claro, sempre deve expressar a verdade, não comportando arranjos para aumentar a área por pura especulação ou paixão.
O leitor deve ter em mente que o artigo 500 fala em venda de imóvel, e não em regularização de imóveis rurais pelos órgãos competentes, pois aí se tem todo um critério diferenciado, como vistoria, medição etc. Claro que a lei não exime ninguém de lançar mão das ferramentas legais para correções, mesmo que erros sejam advindos do poder público. Vale lembrar que estamos falando de retificação e não aquisição, e para a retificação deve ter a premissa de que “poderão ser apurados os remanescentes de área parcialmente alienadas”.
No procedimento administrativo devem ser citados todos os confinantes, e se não houver contestação o processo segue seu norte, caso haja, obrigatoriamente deve ser remetido para as vias judiciais, como é normal. Um Julgado do Tribunal de Justiça do Paraná do ano de 1996 disse que “não se tratando de corrigir erro de registro imobiliário, nem de título aquisitivo, mas de alterações das linhas divisórias do terreno, com absorção de área inicialmente destinada à via pública, é inadequado o procedimento de jurisdição voluntária previsto nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, devendo ser discutida a pretensão nas vias ordinárias”.
O Superior Tribunal de Justiça tem decidido que é possível a retificação via administrativa para aumento de área desde que não haja impugnação dos demais interessados.
Jurisprudência Selecionada – RECURSO ESPECIAL Nº 1.228.288 – RS (2011/0003239-6) RELATOR : MINISTRO MASSAMI UYEDA RECORRENTE : RIO GRANDE ENERGIA S/A ADVOGADO : CAMILA FISCHER BITTENCOURT E OUTRO(S) RECORRIDO: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – REQUISITOS – AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DE TERCEIROS – ACRÉSCIMO DE ÁREA QUE NÃO SE AFIGURE “SIGNIFICATIVO” – PRECEDENTE – RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA SEGUIMENTO. DECISÃO. Cuida-se de recurso especial interposto por RIO GRANDE ENERGIA S/A com fundamento no artigo 105, III, “da Constituição Federal em que se alega violação do artigo 213, II, da LRP, além de dissídio jurisprudencial”. O aresto recorrido restou assim ementado: “APELAÇÃO CÍVEL. PRETENSÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. ÁREA SUPERIOR A 1/20. INVIABILIDADE. ART. 213 DA LEI N. 6015/73”. No caso, cuida-se de pretensão de incorporação de área significativa, situação que não caracteriza simples erro capaz de autorizar a retificação registral. Inviabilidade do procedimento adotado. Art. 213 da Lei n. 6015/73. Busca o recorrente a reforma do v. acórdão recorrido, argumentando, em síntese, que é possível a retificação do registro do imóvel subjacente, ainda que de tal procedimento resulte acréscimo de área. Aduz, ainda, que “(…) nenhum dos confrontantes lindeiros, ou o proprietário do loteamento onde a área se encontra situada, se manifestou contrariamente ao pleito apresentado, ao contrário, inclusive concordaram com a regularização em questão (…)”. É o elatório. A irresignação não merece prosperar. Com efeito. Ab inito, veja-se que “o procedimento de retificação, previsto no art. 213 da Lei n. 6.015/73 (Registros Públicos), para compatibilizar o registro de imóvel às suas reais dimensões, ainda que implique em acréscimo de área, é plenamente adequado se ausente qualquer oposição por parte de terceiros interessados” (REsp 716489/MT, Rel. João Otávio de Noronha, DJe 28/04/2008). No mesmo sentido: “REGISTRO DE IMÓVEIS. RETIFICAÇÃO. AUMENTO DE ÁREA. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO. Desde que inexista oposição de terceiros interessados, a jurisprudência é pacífica no sentido de admitir a possibilidade de alteração do registro por meio do procedimento previsto no artigo 213 da Lei de Registros Públicos, sendo desnecessária a remessa às vias ordinárias, ainda que a modificação implique aumento de área. Recurso provido”; (REsp 625606/SC, Rel. Min. Castro Filho, DJ 11/04/2005). In casu, o Tribunal local, ao apreciar a controvérsia, assim decidiu: “No caso não se trata de retificação de registro imobiliário, nos termos do art. 213 da Lei n. 6015/73 que cuida de “erro constante no registro”, e sim, de acréscimo significativo na área (…) no caso, a área pretendida corresponde a um acréscimo correspondente a 34,80% quando o tolerado é de 20% da área titulada, sendo inviável a incorporação desta à matrícula n. 22677 na forma pretendida, porquanto não é meio adequado para reconhecimento da propriedade (grifo acrescido). É dizer, em outras palavras, que a Corte local, considerando que o acréscimo promovido na área do imóvel seria “significativo”, manteve a sentença de improcedência do pleito autoral. De efeito, conquanto seja possível, nos termos da fundamentação acima, a utilização do procedimento previsto no artigo 213 da LRP para a compatibilização do registro às reais medidas do imóvel, a ação de retificação é inviável quando tal medida acarreta acréscimo significativo à área original, como sucede na espécie. A propósito da questão, assim já se decidiu: “RECURSO ESPECIAL. CIVIL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. ART. 213 DA LEI 6.015/73. ENUNCIADO N. 7/STJ. Incabível a reapreciação do suporte fático-probatório da causa em sede de recurso especial, a teor do enunciado n. 7 da Súmula deste Pretório. A ação de retificação de registro não se presta para a aquisição de propriedade de imóvel sem o correspondente título dominial, nem tampouco para o acréscimo significativo da área original. Recurso especial não conhecido” (REsp 689628/ES, Rel. Min. César Asfor Rocha, DJ 20/03/2006). Assim, com fundamento no artigo 557, caput, do CPC, nega-se seguimento ao recurso especial. Publique-se. Intimem-se. Brasília (DF), 02 de fevereiro de 2011. MINISTRO MASSAMI UYEDA Relator (Ministro MASSAMI UYEDA, 08/02/2011)
O Julgador disse que a retificação não serve para aumento “significativo” de área, ou seja, como a lei mesma diz, a retificação é para “compatibilização do registro às reais medidas do imóvel”. É bom que se diga também, que no Julgado do Superior Tribunal de Justiça – STJ transcrito acima, foi citado que o Julgador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul disse que é tolerável o aumento de área em 20%, ou seja, o aumento sempre é possível desde que observados os critérios legais para o propósito, sob pena de a pretensão não cair na vala comum de aquisição ilegal de terras.
MARCELO BELARMINO
É advogado, jornalista e técnico agrícola. Atua nos diversos ramos do direito, tendo foco central o direito Agrário
e-mail: advocaciammb@gmail.com
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