Quando um comprador ou a incorporadora decidem desfazer o negócio aplica-se a Lei do Distrato. Sancionada em dezembro de 2018, a Lei nº 13.786/18 definiu a porcentagem do valor que poderá ser retido pela incorporadora nos casos de desistência do comprador, assim como a forma de pagamento, prazo para entrega, valor da comissão de corretagem, entre outros pontos.
Ações judiciais com o tema distrato e resoluções de compra de imóveis sempre foram comuns no Poder Judiciário Brasileiro. Só no Estado, segundo o Tribunal de Justiça do Tocantins (TJTO), há cerca de três mil ações aguardando julgamento. Diversos pontos podem impactar principalmente para o cliente, caso ele desista do negócio, por isso, ter um conhecimento dessa lei faz diferença.
Uma das principais orientações é analisar todo o contrato antes de fechar o negócio. Ler e reler o documento com calma assegura que todas as etapas serão executadas conforme está escrito, além disso, se possível, mostre para um profissional que tenha conhecimento na área imobiliária, logo que um dos acontecimentos mais comuns que podem estimular os clientes a desistir da compra estão: atraso da entrega das chaves, discordância entre o projeto inicial e a obra atual; cobranças indevidas realizadas fora do contrato de compra e venda e problemas nas obras.
É importante destacar que existe uma regra especial para os contratos de compromisso de compra e venda firmados com loteadoras: Diferente do que foi determinado para os compromissos de compra e venda no âmbito das incorporações no art. 67-A da Lei 4.591/1964, o art. 32-A, II da Lei 6.766/79 prevê que a multa da cláusula penal não poderia ultrapassar 10% ( dez por cento ) do valor atualizado do contrato, mas havendo omissão aplica-se nos casos de inadimplemento pelo comprador bem como nos casos de resolução por “ distrato”.
Nesse sentido, a legislação estabelece que quando o contrato for assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o proprietário tem direito a extinção unilateral no prazo de sete dias. Já aqueles que desistirem da compra de um imóvel na planta, em regime de patrimônio de afetação poderá ter até 50% do valor pago à construtora retido para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem.
Assim, o prazo para devolução do dinheiro é de 30 dias após o Habite-se , (documento expedido pelo município que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação).
Já para empreendimentos não submetidos ao regime de afetação, a retenção será de até 25% do valor pago, com devolução do dinheiro, após o prazo de 180 dias, contado da data da extinção do contrato.
Na lei ficou definida, ainda, que o cliente que permanecer no imóvel após o desfazimento de contrato por sua culpa deverá ao incorporador, mensalmente, o percentual de 0,5% sobre o valor do contrato.
Se o motivo do distrato for o atraso na entrega do imóvel, a lei define que a incorporadora terá o prazo de até 180 dias de prorrogação sem a incidência de multa. Após isso, o comprador poderá pedir a rescisão, com devolução integral de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.
Uma questão bastante controvérsia ainda nos tribunais diz respeito aos juros e correção monetária sobre os valores a restituir ao comprador no caso de desfazimento do negócio.
Resp. 1.008.610/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJe 03.09.2008, entendeu que apenas a partir do trânsito em julgado é que existe a mora do promitente vendedor da devolução das parcelas pagas. No STJ, órgão de que deveria garantir a segurança jurídica, o assunto ainda está longe de ser pacífico. De forma contraditória, outros soluções estipulam a contagem dos juros sobre o valor a restituir ao promitente comprador, qual seja, a citação da inicial ( petição de distrato via judicial ). Compreendo que os juros, em qualquer hipótese, deveriam ser computados desde a citação ( na ação judicial de distrato), em razão da regra clara no art. 405 do Código Civil que diz: Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.
Em resumo, a solução do valor de restituição dos valores pagos no caso de desfazimento do contrato de compra e venda, hoje, vai depender da análise da espécie na forma em que há regra geral aplicável aos compromissos de compra e venda firmados com incorporadoras e também com as loteadoras. (Da assessoria de imprensa)
