Em recente decisão a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que havendo cláusula resolutiva contratual por falta de pagamento, é possível o ajuizamento de ação possessória sem que haja a necessidade de ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir contrato de compra e venda de imóvel.
Havendo a inadimplência, o vendedor deve notificar extrajudicialmente o comprador para constituir em mora e aguardar o decurso legal do prazo para seu cumprimento, conforme cláusula resolutória expressa no contrato e assim promover a resolução contratual.
O Colegiado entendeu que em respeito aos princípios da autonomia da vontade, da boa-fé objetiva e da não intervenção do Estado nas relações negociais, alterou seu entendimento jurisprudencial do artigo 474 do Código Civil, concluindo ser desnecessário impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa.
De acordo com o Ministro Relator, Marco Buzzi, “a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora”.
A mudança de entendimento da corte nos mostra um novo olhar na interpretação de controvérsias sobre contratos com cláusula expressa resolutiva. Para o Ministro Buzzi a proposta considera a necessidade de desjudicialização e simplificação de formas e ritos processuais, evitando assim confusão e imposição que refogem à intenção do legislador ordinário, por extrapolar o que determina a legislação específica sobre o compromisso de compra e venda de imóvel.
EDUARDO KÜMMEL
É advogado e diretor da Kümmel & Kümmel Advogados Associados
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