A palavra portuguesa “usucapião”, vem da fusão dos termos latinos usare e capere, para formação do substantivo latino usucapio, que ao pé da letra significa tomar para si pelo uso, ou seja, tornar-se proprietário de algo em virtude de exercer sobre esta coisa uma posse plena, que se delongue por um determinado lapso de tempo, e que preencha dos requisitos da Lei.
Nos áureos tempos da grande Roma vigoraram, com funções semelhantes, dois institutos, quais sejam as praescriptio e o usucapio. Apenas deste último encontramos reflexo em nosso Direito Civil Contemporâneo. Sendo que, hoje em dia, existem diversas espécies de Usucapião em vigor, destinadas a assegurar aquisição de propriedade em casos específicos. Dentre essas espécies as que mais se destacam, pela sua abrangência, são a Usucapião Imobiliária Ordinária e a Usucapião Imobiliária Extraordinária.
A inovação trazida pela possibilidade de se processar em via administrativa será tão benéfica quanto foi a instituição do inventário extrajudicial, trazendo celeridade e desembaraço aos atos da vida civil.
Ambas, estão previstas em nosso código civil (Art. 1.238 e Art. 1.242 CC/02) e se destinam a possibilitar a aquisição de propriedade sobre imóveis àqueles que preencham os requisitos legais.
Para a usucapião extraordinária são requisitos: “A posse longa e continua por quinze anos de um imóvel como se seu fosse”, podendo esse prazo de tempo decair a 10 (dez) anos “se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Já para a usucapião ordinária é necessário: “Posse continua e incontestada, munida de justo título e boa fé, que se delongue pelo lapso de 10(dez) anos sobre imóvel”, podendo esse prazo decair a 5 anos desde que “o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.
Uma vez preenchidos estes requisitos a parte interessada ingressa na via judicial almejando uma sentença declaratória que lhe sirva de titulo a ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis (C.R.I.). Tal processo por vezes é longo e moroso pela sua própria natureza, e pela segurança jurídica na qual deve estar amparado.
Ora, aqui está a grande inovação, com o advento do novo CPC (Código de Processo Civil), este traz consigo uma mudança significativa ao introduzir na Lei de Registros Públicos, por força de seu Art. 1.071, a possibilidade de ser a Usucapião processada em uma via administrativa, sem que se faça necessário o ingresso na justiça comum.
Para aquele que é versado no Direito nada faz mais sentido, vez que a sentença do usucapião é meramente declaratória, ou seja, uma vez previstos os requisitos da lei, o usucapião se consuma automaticamente, sendo que o Juiz se limita, na maioria das vezes, a reconhecer ou não a consumação da Usucapião. Entretanto o ingresso na via judicial era indispensável, vez que a sentença emitida era o único título hábil a registro para transferência de propriedade do imóvel usucapido, no nome de seu beneficiário.
Permitir que a verificação desses requisitos se faça, ante o Cartório de Registro de Imóveis, da comarca da situação do imóvel que se deseja usucapir, é dar celeridade a esse procedimento de forma a contribuir com uma boa efetivação do Direito.
A inovação trazida pela possibilidade de se processar em via administrativa será tão benéfica quanto foi a instituição do inventário extrajudicial, trazendo celeridade e desembaraço aos atos da vida civil. Permitindo que a verificação destes requisitos se processe ante ao tabelião competente, e que a usucapião ali se consume quando na mais perfeita ordem.
Há que se atentar ainda que não ficarão desprotegidos aqueles que possuem legítimos interesses sobre o imóvel, quando a consumação da usucapião puder lhes causar dano, pois em caso de duvida, ou de oposição de terceiros legitimados, o processo será imediatamente encaminhado ao Juízo competente, para que, através das vias judiciais, possamos afastar o risco de um possível dano a terceiro de boa-fé ou ao proprietário original do imóvel.
Muito ainda resta para ser esclarecido a este respeito, mas enquanto os profissionais do direito aguardam atentamente a publicação, pelas corregedorias dos tribunais estaduais, das normatizações instrumentais desta nova lei, em especial no que tange a mudança aqui abordada, o cidadão aguarda ansiosamente uma mudança benéfica em seu dia a dia, que trará celeridade a tão célebre instituto, sem prejudicar a segurança jurídica.
ANTÔNIO RIBEIRO COSTA NETO
É consultor jurídico, professor universitário e escritor; advogado com escritório especializado em Direito Eleitoral e Recursos nos Tribunais Superiores e membro da Comissão Nacional de Direito do Agronegócio-ABA
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