Antes de qualquer coisa é de bom conselho dizer que, segundo o Aurélio, adjudicação é “o ato judicial em virtude do qual um ou vários bens são transferidos a determinada pessoa”. Para o Antônio Houaiss adjudicação é “ato judicial que dá a alguém a posse e propriedade de determinados bens, ou mesmo a atribuição da coisa adjudicada ao adjudicante”.
Sobre a adjudicação, como sendo um direito do promitente comprador, o Código Civil no artigo 1.418 diz que “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
A adjudicação é valioso instrumento não só na outorga de escritura, mas também pode ser usada na seara das ações de demarcação e divisão de terras, dos direitos reais de garantia e sobre coisas alheias, nos inventários e partilhas; e também nas execuções civis, trabalhistas e fiscais.
Quando as coisas nas relações jurídicas não trilham como tem que ser, notadamente na compra e venda, o Código de Processo Civil em seu inciso I do artigo 825 diz que a expropriação virá à baila pela adjudicação, alienação e pela apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros bens.
Vejam bem que a adjudicação é o primeiro da lista, tendo preferência para adjudicar o próprio exequente, e não só o credor da execução é a única pessoa que tem direito a pedir a adjudicação.
O parágrafo 5º do artigo 876 do Código de Processo Civil indica quais pessoas podem se habilitar a pedir a adjudicação de bens. O aludido parágrafo 5º diz que “Idêntico direito pode ser exercido por aqueles indicados no art. 889, incisos II a VIII, pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelo companheiro, pelos descendentes ou pelos ascendentes do executado”
Os incisos II a VIII do artigo 889 do Código de Processo Civil dizem que podem se habilitar “o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal; o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais; o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais; o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução; o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada; o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada e a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado”.
A adjudicação é um tema complexo não só na conceituação como na forma de se fazer, entretanto, pelo apertado do espaço, vamos ficar nas superficialidades. Na próxima semana iremos fazer uma abordagem das questões processuais.
Jurisprudência selecionada – APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS AGRÁRIOS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DIREITO DE PREFERÊNCIA. EXECUÇÃO. EXPROPRIAÇÃO. ARRENDAMENTO RURAL. DIREITO DE PREEMPÇÃO. ADEQUAÇÃO ÀS REGRAS DO CPC/2015. O proprietário arrendador que pretenda voluntariamente alienar o bem arrendado obriga-se a oferecê-lo ao arrendatário para que exerça o direito previsto no § 3º do art. 92 da Lei nº 4.504/64. Alienado o bem sem a oferta assegura-se a via judicial para exercício do direito de preferência e adjudicação compulsória se atendido o requisito de efetiva e plena exploração da atividade agropecuária protegida pelo Estatuto da Terra. O direito de preempção subsiste mesmo ante a alienação executiva, mas não incumbe ao executado dar opção de compra ao arrendatário, pois o ato de expropriação é judicial e forçado. Na execução o direito deve ser exercido nos próprios autos; a ciência se dará pela intimação da penhora se o contrato estiver registrado no ofício de imóveis, ou do registro da penhora se o contrato não estiver registrado ou for verbal; e assegura-se habilitação e preferência para adjudicar o bem, por harmonização com o § 5º do art. 876 do CPC/15, pelo valor da avaliação – Circunstância dos autos em que a prova não demonstra o uso do imóvel condizente com o arrendamento, após a morte do… varão; o contrato não foi objeto de registro; a penhora foi registrada; a autora não exerceu a prerrogativa de preferência na execução; não houve qualquer vício no procedimento executivo; a arrematação é regular; e ainda que se admita a via eleita se impõe a reforma da sentença para julgar a ação improcedente. SUCUMBÊNCIA. Sucumbência invertida. RECURSO PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70080945827, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 25/04/2019). (TJ-RS – AC: 70080945827 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 25/04/2019, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 30/04/2019)
O Julgado traz situação muito corriqueira. Os proprietários que vendem imóveis arrendados, se não der a preferência para o arrendatário, fica sujeito a adjudicação compulsória, claro, se o imóvel estiver em plena exploração. Interessante pontuar, como diz a Jurisprudência do Tribunal do Estado do Rio Grande do Sul, se for dentro de um processo de execução, essa preferência não ocorre, pois é alienação forçada. Obviamente que se houver contrato registrado, averbado, a ciência da intimação se dá pelo registro da penhora, e não cabe o executado dar preferência, entretanto, nada impede que o locatório se habilite nos autos para assegurar a preferência. Estão vendo como a vida do advogado é labuta intensa, não pensem que é um mar de rosa que não é.
MARCELO BELARMINO
É advogado, jornalista e técnico agrícola. Atua nos diversos ramos do direito, tendo foco central o direito Agrário o Imobiliário. Também escreve para o portal www.fazendasnaweb.com.br.
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