Geralmente como em qualquer relação processual, é necessário que ao menos duas pessoas componham os polos da ação, só que existe um caso peculiar do direito civil em que você mesmo sabendo qual a ação certa, não sabe quem é o réu.
E daí, logo surge uma dúvida, se você ocupa um imóvel e não sabe quem é o dono, mas ao mesmo tempo não consegue titular porque nem o INCRA nem o órgão estadual de terras assumem a responsabilidade por aquela área, então o que fazer?
Bom, os bens públicos, terras devolutas e bens dominicais, não são passíveis de Usucapião, e isso já é questão pacífica a muito tempo, mas o simples fato de um bem imóvel não possuir registro no cartório implica que ele é terra devoluta?
Primeiramente temos que compreender o conceito de terra devoluta, que são aquelas que não sendo pertencentes a particulares, não se encontram afetadas a alguma utilidade pública em esfera nacional, estadual e distrital, ou municipal.
Ou seja, o conceito se aplica por exclusão, o que leva a entender que a existência de áreas de terra devolutas, é exceção à regra, que é a existência de terras públicas e terras particulares.
É comum, tanto para pessoas que foram tituladas pela União, por intermédio do INCRA, ou pelos Estados, quanto para os beneficiários de projetos de assentamento, que se encontre pessoas que são proprietárias de fato do bem, mediante Título de Domínio expedido pelo poder público, mas que nunca levaram esse título ao Cartório para registro e abertura de transcrição ou matrícula (a depender da época), não georreferenciaram o imóvel, e nem sequer fizeram CAR. Já pensou na dificuldade de encontrar um documento desses? Imagina então se o beneficiário já é falecido?
Diante da situação de possuir uma terra e não conseguir se identificar quem é o dono, meu primeiro conselho é realizar a medição georreferenciada do imóvel, para tentar localizar alguma informação nos órgãos fundiários, como por exemplo o INCRA e demais órgãos fundiários estaduais, além da base de dados do CAR, conhecida como SICAR.
Num segundo momento, se mesmo assim não for possível encontrar nenhuma informação sobre a propriedade do imóvel, é possível que o mesmo seja particular, e que por casualidade o registro se tenha perdido no tempo, ora, existem muitos imóveis particulares, que estão com situação registral irregular, cuja lembrança existe apenas nos livros centenários dos cartórios, e localizar esse tipo de documentação, mesmo que através do minucioso trabalho de levantamento da cadeia sucessória dominial, as vezes é inviável, pelo próprio grau de dificuldade de se ligar a área física de localização do bem à propriedade.
Então se não consigo titular esse imóvel por intermédio do poder público, que alega que o bem não está em seu acervo, posso usucapir? A resposta é sim, e existe um vasto entendimento jurisprudencial a esse respeito, já que a ausência de registro imobiliário apontando o nome do proprietário do imóvel usucapiendo, não impede por si só a usucapião. Nesses casos a impossibilidade de se localizar o registro é comprovada pela certidão negativa expedida por cartório competente, especificamente para essa finalidade.
Isso acontece, porque entendem os tribunais pátrios, que o fato de inexistir registro de propriedade de um imóvel, mesmo que ele esteja situado numa região de alta incidência de terras devolutas, não o torna terra devoluta, cabendo ao poder público o encargo de provar a titularidade pública do bem, podendo coexistirem dentro de uma mesma região não apenas terras devolutas, mas também terras particulares e terras públicas stricto sensu. Para que uma área seja reputada terra devoluta federal deve a União comprovar a titularidade pública do bem, a partir da demonstração da sua devolutividade.
Nesse é necessário um cuidado especial com a intimação da União, Estado ou Distrito Federal e Município, e a apresentação de certidões específicas de ausência de interesse, expedidas pelos próprios órgãos fundiários podem auxiliar muito a celeridade do feito.
Outro cuidado especial deve ser com a intimação dos terceiros interessados e dos confinantes do imóvel, já que em especial esses últimos, pode auxiliar a atestar, a posse e a natureza privada do bem.
No mais o processo, tanto na via judicial, quando extrajudicial, será idêntico ao que se utiliza nos casos corriqueiros.
ANTÔNIO RIBEIRO COSTA NETO
É consultor jurídico, professor universitário e escritor; Advogado com escritório especializado em Regularização Fundiária, Direito Agrário e de Direito de Propriedade;
Membro da Comissão Nacional de Direito Agrário e Agronegócio da OAB;
Membro Consultor da Comissão Estadual de Direito Agrário e Agronegócio da OAB/TO (2020-2021);
Membro da Comissão Nacional de Direito Ambiental da Associação Brasileira dos Advogados-ABA (2021-2022);
Membro da Comissão Nacional de Direito do Agronegócio da Associação Brasileira dos Advogados-ABA (2020-2021);
Especialista em Direito Imobiliário-UNIP/DF;
Contato Acadêmico: [email protected]
